Asunto-osakeyhtiölaki

Hallituksen esityksessä 24/2009 vp ehdotetaan uuden asunto-osakeyhtiölain säätämistä. Hanke on kannatettava. Seuraaviin seikkoihin on kuitenkin syytä vielä kiinnittää huomiota ja tehdä tarvittavat muutokset.

Kiinteistön kunnossapito ja muutostyöt

Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2.2)

Lakiehdotuksen mukaan yhtiö ei vastaa hanoista ja wc-laitteista. Jos nämä jätetään osakkeenomistajien vastuulle, on riskinä, että jotkut osakkeenomistajat eivät pidä niiden kunnosta riittävää huolta ja kiinteistö joutuu alttiiksi kosteusvaurioille. Yhtiön rakennuksen turvallisen ylläpidon kannalta on syytä pitää hanat ja wc-laitteet yhtiön kunnossapitovastuulla, kuten ne ovat nykyisessä laissa. Käytännössä asunto-osakeyhtiön on erittäin vaikea periä huoneiston hoidon laiminlyöneeltä osakkeenomistajalta korvauksia rakennuksen vahingoittumisesta.

Rakentamisvaiheen muutostyöt (5 luku)

Muutostöitä koskeva lakiehdotuksen 5 luku on kirjoitettu valmiin osakashallinnassa olevan asunto-osakeyhtiön näkökulmasta. Kuitenkin lain perusteluissa todetaan, että säännöksiä sovellettaisiin myös rakentamisvaiheessa tehtäviin muutoksiin (s. 99). Tämä olisi uutta nykytilaan verrattuna.

Rakentamisvaiheen aikana kohde on perustajaosakkaan hallinnassa eivätkä osakkeenostajat ole vielä saaneet osakkeita omistukseensa. On erikoista, että hallituksen esityksessä esitetään perustelutasolla, että osakkeenomistajia koskevia säännöksiä sovellettaisiin rakentamisvaiheen muutostöiden osalta osakkeenostajiin, jotka eivät vielä omista kyseisiä osakkeita.

Osakkeenostajien oikeusturvasta säädetään asuntokauppalaissa, joka sisältää säännökset rakennusvaiheen aikaisen ostajan turvajärjestelmästä sekä varsin ankarat säännökset myyjän tiedonantovelvollisuudesta ja vastuusta uuden asunnon kaupassa. Siten asian säätäminen asunto-osakeyhtiölaissa ei ole tarpeen eikä asianmukaista.

Asunto-osakeyhtiölain muutostöitä koskevia säännöksiä ei pidä soveltaa rakennusaikaisiin muutostöihin. Tämä johtaisi moninkertaiseen byrokratiaan sekä vaikeuttaisi osakkeenostajien toivomien muutostöiden toteuttamista ja lisäisi niiden kustannuksia. Todettakoon, että grynderit veloittavat muutostyökustannukset asunnonostajilta erikseen.

Teksti säännösten soveltamisesta sisältyy hallituksen esityksen perusteluihin, joita ei voida muuttaa eduskuntakäsittelyssä. Sen vuoksi on olemassa riski siitä, että tällainen soveltamiskäytäntö leviäisi, vaikka valiokunnan mietinnössä todettaisiin, ettei muutostyösäännöksissä asunnonostajaa voida rinnastaa osakkeenomistajaan. Sen vuoksi lakitekstiä on muutettava ja lisättävä säännös, jossa todetaan, ettei muutostyösäännöksiä sovelleta rakentamisaikana. Tarvittaessa säännökseen voidaan ottaa viittaus asuntokauppalakiin.

Hissin jälkiasennus (6:32.3)

On tärkeää, että uudella lailla helpotetaan päätöksentekoa hissien asennuksesta hissittömiin taloihin. Ehdotettu kustannusten jakoa koskeva säännös on sisällöltään kannatettava mutta hieman vaikeaselkoinen, varsinkin kun siihen sisältyy viittaus enemmistöpäätösmenettelyn sisältävään saman luvun 26 §:ään. Koska säännös on käytännön soveltamisen kannalta tärkeä, olisi hyvä vielä harkita, onko säännöstä mahdollista selkeyttää.

Vahingonkorvaussäännökset

Johtohenkilön vahingonkorvausvastuu (24:1)

Hallituksen esityksessä ehdotetaan hallituksen jäsenten vahingonkorvausvastuun kiristämistä ottamalla pykälän 3 momenttiin säännös tuottamusolettamasta eli käännetystä todistustaakasta. Säännös on kopioitu uudesta osakeyhtiölaista. Vuoden 1980 osakeyhtiölaissa ei ollut säännöstä tuottamusolettamasta, kuten ei nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissakaan. Asunto-osakeyhtiö ei ole rinnastettavissa liiketoimintaa harjoittavaan osakeyhtiöön, eikä asunto-osakeyhtiön johdon vastuusäännöksiä pidä ottaa osakeyhtiölaista.

Käytännössä asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenet joutuvat erityisesti isojen remonttien yhteydessä antamaan melkoisesti työpanostaan yhtiölle ilman korvausta. Yleensä hallituksen jäsenille maksetaan muodollinen kokouspalkkio, joka ei kata kokousten ulkopuolella tehtävää työtä, jota voi kertyä hyvinkin runsaasti erityisesti korjaushankkeiden yhteydessä. Joissakin asunto-osakeyhtiöissä onkin vaikeaa saada osaavia hallituksen jäseniä.

Ehdotettu tuottamusolettama on omiaan entisestään merkittävästi vähentämään osaavien henkilöiden halua antaa suostumusta tulla valituksi hallitukseen. Ottaen huomioon, että kysymyksessä on luottamustoimi, josta jäsen ei yleensä saa ajankäytön edellyttämää korvausta ja johon läheskään kaikki hallituksen jäsenet eivät itse ole hakeutuneet, on kohtuutonta rinnastaa hallituksen jäsenen vastuu liiketoimintaa harjoittavan osakeyhtiön johtohenkilöihin, joilla on usein suuri taloudellinen intressi yhtiön johtohenkilönä toimimiseen. Yritysjohdon ja asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuita ei pidä samastaa.

Ongelmaa ei ole omiaan lieventämään se, että isännöintipalveluja tarjoavat toimistot ovat perinteisesti taloushallinnon ammattilaisia eivätkä usein niinkään perehtyneitä suurten korjaushankkeiden läpiviemisen asettamiin vaatimuksiin ja riskeihin. Näin ollen käänteisen todistustaakan ongelmaa ei voida poistaa sillä, että asunto-osakeyhtiö käyttää ammattimaisia isännöintipalveluja.

Käänteistä todistustaakkaa koskeva säännös on poistettava pykälästä, ja säädöstasolla on varmistettava, että todistustaakka on vahingonkorvauksen vaatijalla.

Säännöksen perusteluissa esitetään, että olettamasäännön kirjaaminen lakiin ei käytännössä tiukentaisi johdon vastuuta. Tämä näkemys on perusteeton. Lain käytännön soveltamisen kannalta on selvää, että nimenomainen säännös tuottamusolettamasta antaa selvän oikeusohjeen. On täysin eri asia perustaa kanne lakiin kuin pelkästään siihen, että on olemassa joku liiketoimintaa harjoittavaa osakeyhtiötä koskeva oikeustapaus, jossa on tulkittu tuottamusolettaman koskevan johdon vastuuta joissakin tilanteissa.

Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvastuuta käsitellään jäljempänä.

Tilintarkastus

Tilintarkastusta koskevat 9 luvun 1-5 §:t ovat kannatettavia.

Toiminnantarkastus

Toiminnantarkastuksen osalta on keskeistä, että säännökset eriyttävät toiminnantarkastajien toiminnan tilintarkastuksesta. Hallituksen esitys on pääosin tyydyttävä.

Valiokunnan mietinnössä olisi aiheellista tuoda esiin, että toiminnantarkastus on uudenlainen valvonnan muoto. Kysymyksessä ei ole maallikkojen suorittaman tilintarkastuksen korvaava toiminto, sillä tilintarkastus siirtyy alan ammattilaisille, eivätkä toiminnantarkastajien tehtävät ole tilintarkastusta tai siihen rinnastettavaa toimintaa.

Toiminnantarkastajan valinta (9:6)

Ehdotettu pykäläteksti toiminnantarkastajan valinnasta ei ole erityisen selkeä sen osalta, milloin toiminnantarkastaja on valittava tai milloin hänet voidaan jättää valitsematta suhteessa yhtiöjärjestyksen määräyksiin ja siihen, onko yhtiössä tilintarkastaja.

On syytä varmistaa, että säännöksen perusteluissa mainittu helpotettu menettely toiminnantarkastajasta luopumisesta pienissä yhtiöissä toteutetaan niin, ettei asunto-osakeyhtiöille aiheudu menettelystä juurikaan kustannuksia.

Toiminnantarkastajan kelpoisuus ja riippumattomuus (9:8)

Toiminnantarkastajalle ehdotetaan 3 momentissa riippumattomuusvaatimusta. Vaatimus on varsin laaja ja epämääräinen suhteessa siihen, mitä toiminnantarkastajien tehtäviin kuuluu.

Toiminnantarkastajaa koskevien kelpoisuusvaatimusten tulee olla varsin väljät. Maininta taloudellisista ja oikeudellisista asioista on varsin suppea, sillä asunto-osakeyhtiön hallinnossa talotekniset asiat ovat keskeisellä sijalla, ja olisi suotavaa, että toiminnantarkastuksessa kiinnitettäisiin huomiota asunto-osakeyhtiön omistaman kiinteistön tarkoituksenmukaiseen hoitoon. Juridinen asiantuntemus voi olla merkitykseltään toissijaista siihen verrattuna, pidetäänkö kiinteistöä yllä sen arvo säilyttäen.

Toiminnantarkastuksen sisältö (9:9)

Toiminnantarkastuksen kohteeksi on ehdotettu yhtiön talouden ja hallinnon tarkastus, ja säännöksen perusteluissa toiminnantarkastuksen sisältö kuvataan varsin laajaksi. Sisällön laajuutta kuvataan sanonnalla ”riittävällä tavalla”, joka on varsin venyvä käsite. Hyödyllisintä asunto-osakeyhtiölle olisi, jos toiminnantarkastuksessa voitaisiin keskittyä siihen, kuinka tarkoituksenmukaisesti asunto-osakeyhtiö toimii erityisesti kiinteistön ylläpitoon liittyvissä asioissa. Perusteluissa toiminnantarkastukselle asetetaan varsin suuria odotuksia, jotka eivät välttämättä toteudu taikka ovat omiaan vähentämään henkilöiden halua antaa suostumustaan tulla valituksi yhtiön toiminnantarkastajaksi.

Toiminnantarkastuskertomus (9:10)

Toiminnantarkastuskertomusta koskevat vaatimukset ovat varsin yksityiskohtaiset ja pitkälle menevät. Esimerkiksi tilinpäätöksen oikeellisuutta koskevan lausunnon vaatimus on varsin pitkälle viety (9:10.2,1).

Pykälän 4 momentissa asetetaan toiminnantarkastajalle tehtäväksi arvioida, onko hallituksen jäsen tai isännöitsijä syyllistynyt tekoon, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan. Toiminnantarkastuskertomuksessa on toki tuotava esiin ilmenneitä ongelmia, mutta vahingonkorvausvelvollisuuksien arviointi on varsin pitkälle viety vaatimus.

Pykälän 2 momentista puuttuu pilkku sanojen siitä ja sisältääkö välistä.

Toiminnantarkastajan tietojensaantioikeus, tietojenantovelvollisuus ja salassapitovelvollisuus (9:12)

Pykälässä ehdotettu toiminnantarkastajan salassapitovelvollisuus sivullisia kohtaan on varsin suppea. Toiminnantarkastaja voi tehtävissään saada tietoja asunto-osakeyhtiön sopimuksista, käynnissä olevista tarjouskilpailuista ja muista taloudellisista asioista. Ei ole aiheellista, että toiminnantarkastaja voi levittää niitä koskevia tietoja sivullisille. Sivullisia koskevan salassapitovelvollisuuden rajaus niihin asioihin, joista voi aiheutua yhtiölle haittaa, on melko suppea.

Vahingonkorvausvastuu (24:5)

Säännöksen 2 momentin mukaan toiminnantarkastajan vahingonkorvausvastuuseen sisältyisi tuottamusolettama eli käänteinen todistustaakka. Ottaen huomioon lakiesityksen toiminnantarkastukselle asettamat laajat vaatimukset vahingonkorvausvastuu on liian ankara ja on mahdollista, että osaavat henkilöt eivät suostu ryhtymään toiminnantarkastajiksi.

Käänteistä todistustaakkaa koskeva säännös on poistettava pykälästä ja samalla on varmistettava, että todistustaakka on vahingonkorvauksen vaatijalla.

• Lausunnon saaja: Eduskunnan ympäristövaliokunta
• Lausunnon päivä: 8.6.2009
• Kirjoittaja: Leena Linnainmaa
• Titteli: Johtaja

Lähetä linkki Tulosta